Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Dự thảo Luật gồm 99 Điều, chia thành 11 Chương, cụ thể như sau:
Tại Chương I: Những quy định chung, Dự thảo Luật cơ bản giữ nguyên chính sách, quy định tại Chương I của Luật hiện hành.
- Về phạm vi điều chỉnh: Để làm rõ phạm vi điều chỉnh, Dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh tại Điều 5. Dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung một số nội dung để làm rõ, bảo đảm tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản và tránh chồng chéo, giao thoa của hệ thống pháp luật, cụ thể như: các hoạt động kinh doanh nhà ở hiện được điều chỉnh ở cả 02 Luật là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ được nghiên cứu để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này; làm rõ các nội dung liên quan đến kinh doanh bất động sản dưới dạng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản, tránh chồng chéo với pháp luật về đất đai; hợp nhất các quy định yêu cầu về công khai thông tin bất động sản của Luật hiện hành và các quy định về thông tin nhà ở của Luật Nhà ở để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); bổ sung một số nội dung quy định cụ thể về giao dịch, kinh doanh các loại bất động sản là công trình căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel), nhà phố thương mại (shophouse); bổ sung quy định về việc điều tiết để bình ổn và bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
- Về phạm vi và các loại bất động sản đưa vào kinh doanh trong Dự thảo Luật đã bổ sung, làm rõ tại Điều 5 bao gồm:
(1) Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
(2) Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.
(3) Nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
(4) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
- Về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung cụ thể tại Điều 10 như sau:
(1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức;
- Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
(2) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thuộc trường hợp không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 nêu trên thực hiện theo quy định của Chính phủ nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
(3) Các hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và giao dịch về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
(4) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Chương VII.
Tại Chương 2: Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trên cơ sở kế thừa quy định hiện hành tại các Mục 1, 2, 3, 4 Chương II Luật KDBĐS 2014 và các quy định tại Chương VIII giao dịch về nhà ở của Luật Nhà ở 2014 và quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở.
Tại Chương 3: Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trên cơ sở kế thừa quy định hiện hành tại Chương III Luật KDBĐS 2014 và các quy định tại Chương VIII giao dịch về nhà ở của Luật Nhà ở 2014 và quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở.
- Một số nội dung của cơ bản giữ nguyên quy định hiện hành như: nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải xây dựng xong phần móng trước khi bán cho thuê mua; chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh; chủ đầu tư chỉ được thu không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nội dung quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn tại Điều 28 của Dự thảo.
Tại Chương 4: Kinh doanh quyền sử dụng đất, gồm có 03 Mục cụ thể gồm:
- Mục 1: Quy định chung, quy định chung về nguyên tắc, quyền, trách nhiệm của các bên khi chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, trên cơ sở kế thừa các quy định hiện hành của mục 5 Chương II Luật KDBĐS hiện hành.
- Mục 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, quy định cụ thể một số nội dung về điều kiện, quyền, trách nhiệm của các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền), trên cơ sở sửa đổi, bổ sung và đưa một số quy định hiện hành của Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP lên.
- Mục 3: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, quy định cụ thể một số nội dung về điều kiện, quyền, trách nhiệm của các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
Tại Chương 5: Chuyển nhượng dự án bất động sản sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản để thống nhất việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản (hiện tại cùng một nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản đang được quy định, thực hiện theo 02 Luật khác nhau là Luật Đầu tư 2020 và Luật KDBĐS 2014). Đồng thời, sửa đổi để đơn giản một số điều kiện khi chuyển nhượng dự án bất động sản cho phù hợp với thực tiễn: chỉ yêu cầu dự án đã được chấp thuận và còn trong thời hạn thực hiện dự án thay vì yêu cầu dự án đã được phê duyệt và thực hiện theo tiến độ được phê duyệt như trước đây.
Tại Chương 6: Hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm có 02 Mục, Mục 1: Các loại hợp đồng và áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản và Mục 2: Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ bản kế thừa quy định hiện hành về hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; trên cơ sở sắp xếp các Điều nằm rải rác của Luật hiện hành và một số nội dung được bổ sung, đưa từ quy định của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP lên.
Tại Chương 7: Kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm 04 mục, cụ thể là:
- Mục 1: Quy định chung, quy định về các nội dung như: nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; phạm vi, đối tượng kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
-  Mục 2: Sàn giao dịch môi giới bất động sản, quy định về các nội dung như: nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản; điều kiện thành lập của sàn giao dịch môi giới bất động sản; đăng ký hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản; nội dung hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản; quyền của sàn giao dịch môi giới bất động sản; nghĩa vụ của sàn giao dịch môi giới bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch môi giới bất động sản. Trong đó:
Về mô hình hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ Sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật KDBĐS.
Về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của Dự thảo:
Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
- Mục 3: Môi giới bất động sản, quy định về các nội dung như: điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; nội dung môi giới bất động sản; thù lao của cá nhân môi giới bất động sản; quyền và nghĩa vụ của cá nhân môi giới bất động sản.
Phương án 1: Các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2 (Giữ nguyên quy định của Luật hiện hành): Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
- Mục 4: Tư vấn, quản lý bất động sản, trên cơ sở kế thừa quy định hiện hành về tư vấn, quản lý bất động sản tại Mục 4 Chương IV Luật KDBĐS 2014.
- Mục 5: Đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, trên cơ sở kế thừa quy định về đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản đang được quy định ở các văn bản quy phạm.
Tại Chương 8: Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, gồm 05 Điều, cơ bản kế thừa quy định hiện hành về hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 (chuyển và hợp nhất, gộp chung 01 Chương 04 Điều hiện hành của Luật Nhà ở). Một số nội dung của Chương này được sửa đổi, bổ sung và đưa từ quy định của Nghị định số 44/2022/NĐ-CP ngày 29/6/2022 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản lên.
Tại Chương 9: Điều tiết thị trường bất động sản
Dự thảo Luật tại Chương này gồm có 04 Điều, quy định về các nội dung: nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; các trường hợp cần thiết thực hiện điều tiết thị trường bất động sản; đánh giá tình hình thị trường bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản.
Trong đó quy định Chính phủ quyết định điều tiết thị trường bất động sản thông qua các chính sách giải pháp sau:
- Điều hòa cung cầu hàng hóa bất động sản.
- Điều tiết thông qua chính sách thuế.
- Điều tiết thông qua chính sách tín dụng.
- Điều tiết thông qua chính sách về đất đai.
- Điều tiết thông qua chính sách tài chính.
- Điều tiết thông qua các chính sách thích hợp khác.
Nội dung Dự thảo Luật không quy định cụ thể các chính sách, giải pháp thực hiện điều tiết mà giao cho Chính phủ quy định cụ thể, chi tiết để thực hiện cho phù hợp điều kiện thực tế trong từng giai đoạn và theo thẩm quyền.
Tại Chương X: Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản gồm 05 Điều quy định một số nội dung như: nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản; xử lý vi phạm; trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản của các cơ quan trung ương; trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Tại Chương XI: Điều khoản thi hành gồm 04 Điều quy định một số nội dung như: hiệu lực thi hành; xử lý chuyển tiếp đối với kinh doanh bất động sản, kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản, chuyển nhượng.