1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng (Điều 1)
Nghị quyết này quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở trên phạm vi toàn quốc.
2. Loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở (Điều 2)
2.1. Đối với trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (các khoản 1, 3 và 4)
Khoản này cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm thể chế hoá chủ trương của Đảng về đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, trong đó có quyền sử dụng đất nông nghiệp[1]; giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính vào quá trình thực hiện dự án nhà ở thương mại, nâng cao quyền chủ động của người sử dụng đất, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất. Cụ thể như sau:
- Đối tượng áp dụng: doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Loại đất được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất: các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Hình thức thỏa thuận: Gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý mà không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
- Trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Nghị quyết mà không cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước khi chuyển quyền.
2.2. Đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất (khoản 2)
Khoản này cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, cụ thể như sau:
- Đối tượng áp dụng: doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Loại đất được thực hiện: Đất do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng thuộc một hoặc bao gồm các loại đất sau:
+ Đất nông nghiệp;
+ Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
Trường hợp dự án nhà ở thương mại cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang sử dụng thì doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất quy định tại khoản 1 để có đất thực hiện dự án.
3. Điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 3)
Điều này quy định điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt;
- Dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài điều kiện về dự án và loại đất nêu trên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.
4. Tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm (Điều 4)
- Quy định về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm được thiết kế thành 02 phương án như sau:
+ Phương án 01:
Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. Việc quy định tỷ lệ về số lượng dự án, diện tích được thực hiện thí điểm là nhằm đảm bảo hài hòa và không làm ảnh hưởng đến các hình thức sử dụng đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 (đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất).
Bên cạnh đó, quy định ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt, đồng thời ưu tiên đối với các doanh nghiệp đang sử dụng đất thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời do không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Phương án 02
Quy định hạn chế các dự án được thí điểm việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
(1) Trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành;
(2) Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
(3) Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
- Căn cứ quy định của Nghị quyết, giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm và công khai danh mục này trước khi thực hiện thí điểm.
5. Tổ chức thực hiện (Điều 5) và Điều khoản thi hành (Điều 6)
- Thời gian thực hiện: 05 năm từ ngày 01/01/2025 đến ngày 31/12/2029.
- Chính phủ có trách nhiệm trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm tổ chức thực hiện Nghị quyết này; kiểm tra đánh giá tình hình thực hiện Nghị quyết, tổng kết việc thực hiện Nghị quyết và báo cáo Quốc hội. Chỉ đạo các cơ quan liên quan phối hợp với các địa phương trong quá trình thực hiện Nghị quyết.
- Các Bộ: Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tư pháp, Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng nhiệm vụ được giao hướng dẫn các địa phương và doanh nghiệp liên quan đến việc triển khai thực hiện Nghị quyết, tổ chức thực hiện thanh tra, kiểm tra theo quy định.
- Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm tổ chức thực hiện Nghị quyết tại địa phương và báo cáo Chính phủ kết quả thực hiện.
-  Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Đại biểu Quốc hội trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, giám sát việc thực hiện Nghị quyết.
- Trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở quy định tại Nghị quyết này được thực hiện như trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và các văn bản quy định chi tiết thi hành.
- Sau khi Nghị quyết hết hiệu lực, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang thực hiện dự án thí điểm thì được tiếp tục thực hiện cho đến khi kết thúc dự án. Người nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất trong dự án thí điểm thì có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản theo quy định của pháp luật.