Bà Nụ: ôi trời đất ơi, bố con ông ra đây mà xem hàng xóm người ta đang chèn ép, cướp đất nhà mình này
Ông Thành: bà kia, bà ăn nói cho chuẩn mực nhé. Đất nào của nhà bà, đất nay là của nhà tôi được pháp luật công nhận rồi nhé
Hương (con gái bà Nụ): bác là người lớn bác nói năng, hành xử cho hợp đạo lý nhé. Đất nhà cháu hàng bao đời nay, lâu nay vẫn canh tác hàng xóm ai cũng biết cả. Sao giờ bác lại ngang ngạnh nhổ hết cây giống nhà cháu vừa mới ươm?
Ông Thành: mày oắt con biết gì mà dám lên tiếng hả
Ông Quang (chồng bà Nụ) nghe phong phanh nhà mình có chuyện nên chạy đến.
Bà Nụ: đấy ông xem, đất nhà mình mà giờ ông thành ông ấy bảo của nhà ông ấy
Ông Quang: Ông này hay thật, sao ông trắng trợn thế, ngày trước mẹ tôi bán cho ông chỉ một diện tích tính chiều dài 38m đo dọc đường nhựa, chiều rộng mặt trước là 25m, chiều rộng mặt sau là 10 m, phần còn lại giao cho vợ chồng tôi toàn quyền sử dụng.
Ông Thành: mẹ ông đã bán phần đất này cho nhà tôi, giờ tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông đang trồng hoa màu và ông cho rằng là của nhà ông đấy.
Ông Quang: thật vô lý, bây giờ vợ chồng tôi không cần phải tranh cãi với ông làm gì, tôi sẽ nhờ luật sư giải quyết việc này
Ông Thành: ông giỏi, ông có tiền thì ông thuê Luật sư đi, tôi không sợ nhé.
Cảnh 2: Ba tháng sau tại văn phòng luật sư
Ông Quang: chào luật sư, theo lịch hẹn của anh tôi đến nhờ anh tư vấn về vụ việc tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi và gia đình hàng xóm
Luật sư Duy: vâng, mời bác ngồi. Bây giờ bác đã sẵn sàng kể lại cho cháu nghe toàn bộ sự việc mà bác đang cần tư vấn chưa a?
Ông Quang: vâng, chuyện là thế này anh ạ:
Trước đây mẹ tôi có sự dụng đất hoa màu với diện tích 1480m2. Năm 2014 có chuyển nhượng bán cho ông Nguyễn Văn Thành một diện tích đất tính chiều dài 38m đo dọc đường nhựa, chiều rộng mặt trước là 25m, chiều rộng mặt sau là 10 m, phần còn lại giao cho vợ chồng tôi toàn quyền sử dụng. Giấy chuyển nhượng được viết tay do anh trai tôi viết. Nay xảy ra tranh chấp đất giữa gia đình tôi và gia đình ông Thành thì mới được biết:
Nhà nước đã cấp cho ông Thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thực tế bao gồm cả phần đất của gia đình tôi. Cùng vào ngày 20/12/2014 có hai giấy chuyển nhượng đất: 1 giấy chuyển nhượng đất hoa màu do anh trai tôi viết tay, 1 giấy chuyển nhượng đất và nhà ở (giả) có mẹ tôi lăn tay (mẹ tôi đã 87 tuổi). Hai giấy này đều được vợ chồng ông Thành kí tên, được địa chính xã xác nhận và có đóng dấu của chính quyền địa phương. (Trong hai giấy chuyển nhượng này cán bộ địa chính đều xác nhận thửa đất số 250 có diện tích là 1480m2 là không có tranh chấp nay được chuyển lại cho gia đình Thành). Hiện nay gia đình tôi đang nộp hồ sơ xin thẩm tra về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Thành theo diện tích đã chuyển nhượng và đồng thời đề nghị cơ quan có thẩm quyền cắt lại phần đất thuộc sở hữu của gia đình tôi để gia đình tôi yên tâm sản xuất. Đang trong quá trình điều tra và chờ sự trả lời của UBND huyện thì ông Thành lại gửi đơn ra tòa kiện gia đình tôi tự ý đổ đất và lấn chiếm phần đất của gia đình ông Thành. Vậy tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi và gia đình tôi nên làm thế nào để lấy lại phần đất của mình.
Luật sư Duy: cảm ơn bác, sự việc cũng đã rõ rồi đấy ạ.
Trong trường hợp này, để có thể khởi kiện ra Tòa án đòi lại phần đất hợp pháp của gia đình mình, bác cần chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình mình và chứng minh được giấy tờ chuyển nhượng đất được xác lập giữa ông Thành và mẹ bác là giả.
Ông Quang: việc chứng minh này cũng phức tạp đấy, chứ không đơn giản đâu
Luật sư Duy: đúng rồi ạ, thứ nhất, chứng minh
quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bác.
Để chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bác thì cách tốt nhất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo như các tình tiết bên trên thì ở đây ông Thành đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với toàn bộ mảnh đất (bao gồm cả đất của gia đình bạn) vì thế trường hợp này gia đình bác không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh. Bên cạnh đó, trong nội dung yêu cầu tư vấn của bác không nêu rõ về nguồn gốc đất như thế nào, quá trình khai thác và sử dụng đất của gia đình bác trong suốt thời gian qua ra sao,…
Ông Quang: vậy bây giờ làm thế nào để chứng minh được anh?
Luật sư Duy: bác có thể thông qua một số giấy tờ sau để chứng minh quyền sử dụng đất của gia đình mình, đó là:
– Hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (được xác lập giữa bác với mẹ của bác);
– Trích lục hồ sơ địa chính để xác định diện tích đất và người có quyền sử dụng đất;
– Hóa đơn nộp tiền sử dụng đất hàng năm;
– Xác nhận của Ủy ban nhân dân về việc gia đình bác đã sử dụng đất ổn định, lâu dài (nếu có).
Bằng cách xác định quyền sử dụng đất qua các giấy tờ trên, bác mới có căn cứ để giành quyền sử dụng đất và quyền khởi kiện tại Tòa án để đòi lại quyền lợi hợp pháp của gia đình mình.
Ông Quang: những loại giấy tờ đó tôi cũng có đấy anh ạ, may tôi vẫn lưu cẩn thận để ở nhà
Luật sư Duy: vậy tốt rồi, Thứ hai, bác phải chứng minh giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lăn tay xác lập giữa mẹ bác và ông Thành là giả.
Trên thực tế để chứng minh giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở xác lập giữa mẹ bác và ông Thành là giả là rất khó khăn. Tuy nhiên, nếu bác có thể có các căn cứ chứng minh vào thời điểm chuyển nhượng vì mẹ bác đã già cả, đã bị lẫn hoặc bị xúi giục, ép buộc lăn tay, chuyển nhượng đất cho ông Thành thì bác vẫn có thể chứng minh được giao dịch chuyển nhượng này là không đúng pháp luật.
Nếu có chứng cứ chứng minh được hai vấn đề trên, bác có thể trực tiếp khởi kiện hoặc uỷ quyền cho người khác khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ bác với ông Thành là vô hiệu vì đã vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại
Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Đồng thời, căn cứ theo quy định tại
Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ bác và ông Thành bị Toà án tuyên vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, tức là phần đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của mẹ bác, ông Thành có nghĩa vụ trả lại phần đất đó cho gia đình bác, ngoài ra có thể phải bồi thường tùy trường hợp thiệt hại phát sinh.
Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý với bác rằng, chỉ khi nào Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là vô hiệu thì gia đình bác mới được phép lấy lại đất, khai thác và sử dụng trên phần đất đó. Còn trong thời gian trước khi có quyết định tuyên vô hiệu của Tòa án thì phần đất này về mặt pháp luật vẫn đang thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Thành và gia đình bác không có quyền khai thác, sử dụng.
Ông Quang: tôi đã rõ rồi ạ, cảm ơn luật sư rất nhiều, anh tư vấn rất cặn kẽ và pháp luật đã quy định cụ thể mọi vấn đề. Tôi sẽ quyết tâm đi tìm công lý cho gia đình tôi.