Sai một ly, đi một dặm

- Chú Minh ơi! Có nhà không đấy?

Anh Minh ra mở cửa:

- Ồ! Anh Thành, chị Loan. Mời anh chị vào nhà. Anh chị mang cái gì mà lỉnh kỉnh thế?

- À, có chút quà quê mang lên cho cô chú, toàn cây nhà lá vườn đấy - Chị Loan vừa để đồ vào góc nhà vừa nói.

Anh Minh rót nước ra chén, cười nói:

- Anh chị lên chơi là quý rồi, còn mang nhiều quà lên thế. Mời anh chị uống nước. Đợt này em bận nhiều việc quá. Vừa rồi hội làng mình em cũng có về được đâu. Bác ở nhà dạo này có khỏe không, anh chị?

- Thì bà cụ nhà anh vẫn vậy thôi, cũng chưa phải nhờ đến con cháu chăm sóc. Chỉ thỉnh thoảng trái gió trở trời cụ lại kêu đau khớp thôi. Thế cô và các cháu đâu? – anh Thành hỏi.

- À, hôm nay là ngày nghỉ, nhà em đưa các cháu về bên ngoại chơi từ sáng.

- Chú Minh à, hôm nay anh chị lên đây, trước là để thăm cô chú và các cháu, nhưng quan trọng hơn là để nhờ chú “gỡ rối” cho anh chị việc này. Chú là luật sư nên chắc chú có thể tư vấn cho anh chị, chứ mấy hôm nay, anh mệt mỏi quá!

- Sao, có chuyện gì mà nghiêm trọng vậy? Anh Minh lo lắng.

- Từ khi xảy ra việc đến giờ, không ngày nào ăn cơm thấy ngon cả chú ạ, vừa lo lấy đâu ra tiền để đền bù, vừa sợ bị kiện ra tòa, lại vừa xấu hổ với bà con hàng xóm, nhất là với mấy bác trong họ. Chị toàn phải tránh mặt các bác ấy chứ nếu gặp là thể nào cũng bị mắng - chị Loan tiếp lời chồng.

- Anh chị nói em chẳng hiểu gì cả. Chuyện như thế nào anh chị nói rõ ra xem nào - Anh Minh sốt ruột.      

- Nói ra thì xấu hổ chú ạ, sự việc là như thế này - anh Thành kể lại – chắc chú cũng biết, một năm trở lại đây, làng quê mình vốn trước đây yên bình bỗng sôi động với việc mua bán đất đai do có thông tin sẽ có một vài dự án được triển khai ở đây. Đất cứ lên giá hàng ngày. Mẹ anh có một mảnh đất rộng khoảng hơn 90m² ở gần đường quốc lộ. Trên giấy tờ đứng tên bà. Bà nói khi nào xã làm sổ đỏ sẽ sang tên chủ sở hữu cho anh chị. Vừa rồi, có người khách thích mảnh đất đó, họ trả 1 tỷ đồng. Chú bảo nông dân như anh chị, quanh năm chân lấm tay bùn, có nằm mơ cũng không bao giờ nghĩ mình lại có số tiền to đến như vậy.

- Thế là bác đồng ý bán hả anh chị? – Anh Minh hỏi.

- Như thế thì đã chẳng có chuyện chú ạ - chị Loan tiếp lời – thời gian đó mẹ chồng chị đang ở trong Vinh thăm dì Chanh, chắc chú cũng biết chuyện dì Chanh bị ốm nặng?

- Vâng em có biết, bố em cũng cứ muốn vào thăm chị gái nhưng đợt đó sức khỏe của ông yếu, vết thương từ hồi ở chiến trường miền Nam lại tái phát nên chúng em nhất quyết không để cụ đi. Gia đình em có gửi quà vào thăm cô.

- Khi đó mẹ anh không ở nhà, mà khách thì cứ giục, muốn mua đất, họ đặt cọc trước 300 triệu đồng. Nghĩ mảnh đất đó đằng nào bà cũng cho mình, khi nào bà về mình sẽ thưa chuyện với bà sau nên anh tặc lưỡi nhận đặt cọc của họ.

- Thế người mua không hỏi xem giấy tờ đất à?

- Có chứ chú. Anh cho ông ta xem đàng hoàng. Ông ấy biết đây là đất của mẹ anh nhưng anh nói với ông ta là bà đã cho anh. Vài ngày nữa bà đi thăm họ hàng về, anh sẽ làm thủ tục chuyển tên sở hữu từ mẹ anh sang anh, rồi sau đó sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho ông ấy. Hình như ông ấy cũng tìm hiểu biết được xã đang làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên yên tâm và đưa tiền đặt cọc cho anh. Hợp đồng đặt cọc đây này, chú xem đi.

Anh Minh cầm bản Hợp đồng xem, rồi nói:

- Em chưa bàn về tính đúng sai trong việc làm của anh chị, nhưng bản Hợp đồng đặt cọc này về hình thức và nội dung thì phù hợp theo quy định của Bộ luật dân sự.

- Ồ, thế pháp luật có quy định về việc đặt cọc hả chú? – Chị Loan hỏi.

- Pháp luật dân sự nước ta quy định rất cụ thể. Để em lấy Bộ luật dân sự cho anh chị xem.

Anh Minh lấy trên giá sách cuốn Bộ luật dân sự năm 2005, lật giở một vài trang rồi chỉ cho vợ chồng anh Thành xem:

- Đây anh chị xem này, Điều 358 Bộ luật dân sự quy định, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Bộ luật dân sự còn quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

- Thì chúng tôi cũng đã lập thành văn bản đây. Thực ra là do bên mua lập sẵn. Tôi xem thấy không có vấn đề gì nên ký luôn – Anh Thành phân trần.

- Kinh nghiệm thực tiễn bao nhiêu năm em tư vấn cho khách hàng, nếu trong các giao dịch hàng ngày, các bên tham gia có sự thỏa thuận rõ ràng, chi tiết và được ghi nhận bằng văn bản chặt chẽ, đúng pháp luật, phù hợp về hình thức thì sẽ hạn chế đến hơn 90% những rủi ro, tranh chấp. Hoặc nếu có tranh chấp thì vẫn có hướng giải quyết gọn nhẹ, rõ ràng.

 Cầm bản Hợp đồng anh Minh nói tiếp :

- Theo Hợp đồng này thì bên mua đã trao cho bên bán số tiền đặt cọc là 300 triệu đồng. Trong vòng 1 tháng, bên bán có trách nhiệm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán hết khi bên mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Chú xem Hợp đồng còn ghi rất rõ: nếu bên bán, tức là anh Thành nhà tôi đó, đã nhận tiền đặt cọc nhưng không bán đất nữa hoặc không thực hiện đúng với các điều khoản đã ghi trong hợp đồng này thì anh Thành phải thanh toán lại toàn bộ số tiền mà bên mua đã đặt cọc đồng thời phải nộp phạt cho bên mua số tiền bằng số tiền đã đặt cọc – chị Loan tiếp lời anh Minh.

- Thì đúng rồi chị ạ, như em đã nói đây là các nội dung mà Bộ luật dân sự quy định về đặt cọc mà[1].

- Chính vì thế nên bây giờ anh chị mới “khóc dở, mếu dở” đây chú ơi! - Chị Loan vừa nói vừa đưa vạt áo lên chấm nước mắt.

- Đã lỡ rồi thì cứ từ từ để xem chú Minh chú ấy hướng dẫn như thế nào. Có thôi đi không thì bảo. Đã rối cả ruột lên rồi! - anh Thành nạt chị Loan.

Anh Minh vừa rót thêm nước vào chén của mỗi người, vừa nói:

- Chị uống chén nước cho bình tĩnh lại. Thế khi bác đi thăm cô Chanh ra, anh chị đã nói với bác chưa? Ý kiến bác thế nào?

- Mẹ anh không đồng ý chú ạ - giọng anh Thành trầm xuống - bà rất bực vì anh chị tự tiện bán mà không hỏi ý kiến bà. Bà nói sẽ cho anh chị mảnh đất đó là để anh chị giữ nó chứ không phải bán đi. Bà muốn để lại lộc của bà cho thằng cu Tí và cái Bống nhà anh chị.

- Việc làm của anh chị là sai rồi. Về lý, thì mảnh đất đó hiện tại chưa phải là của anh chị, anh chị không có quyền bán. Còn về tình thì càng không chấp nhận được.

- Đồng tiền làm anh chị mờ mắt chú ạ. Dạo này anh có dám ngẩng mặt lên nhìn mọi người đâu, mang tiếng là đứa con bất hiếu rồi. Mẹ còn sống sờ sờ mà dám mang đất của mẹ đi bán. Nhục quá! - Anh Thành nói trong đau khổ.

- Chính vì thế hôm nay vợ chồng chị lên đây nhờ chú tư vấn cho cách nào để anh chị sửa sai - chị Loan nói.

- Thế anh chị đã trao đổi lại với bên mua chưa?

- Ngay khi mẹ anh không đồng ý bán, anh đã gặp bên mua để thương lượng với họ. Anh nói sẽ trả lại tiền đặt cọc cho họ và sẵn sàng chịu phạt như thỏa thuận, mong họ thông cảm. Nhưng bên mua không đồng ý chú ạ. Họ yêu cầu anh thực hiện đúng như trong hợp đồng đặt cọc, nếu không họ nói sẽ kiện ra Tòa vì anh vi phạm hợp đồng. Anh lo quá!

- Thực ra trong việc này bên mua cũng có lỗi một phần - anh Minh nói.

- Như thế nào hả chú. Anh chị có hy vọng cải thiện tình hình không? - Anh Thành hỏi.

- Anh chị cứ bình tĩnh để em giải thích cho. Tại thời điểm bên mua thỏa thuận đặt cọc để mua đất thì mảnh đất đó không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của anh chị. Bên mua biết như vậy nhưng vẫn xác lập hợp đồng đặt cọc thì thỏa thuận đó là trái pháp luật. Cả bên mua và bên bán đều có lỗi, tuy nhiên, lỗi của anh chị nhiều hơn do anh chị hứa hẹn và làm cho người mua tin tưởng rằng sẽ thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất mà xác lập hợp đồng.

- Thế nếu bên mua kiện ra Tòa thì sẽ thế nào hả chú? Mẹ anh có bị mất đất không?

- Nếu bên mua có ý định kiện ra Tòa thật thì họ đã nghĩ không thấu đáo vì như em nói họ cũng có lỗi một phần. Khi kiện ra Tòa, nếu thực tế vụ việc như anh chị nói thì Tòa án sẽ tuyên đây là một giao dịch vô hiệu vì người nhận đặt cọc không có quyền để bán mảnh đất. Khi đó phải xử lý theo quy định của Bộ luật dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu[2], ai có lỗi người đó phải bồi thường cho người kia. Tài sản của bên nào sẽ trả về bên đó. Anh chị sẽ trả lại tiền đặt cọc cho bên mua và bác thì đương nhiên không bị mất đất. Có thể anh chị không phải nộp tiền phạt cọc cho bên mua đâu, nhưng phải bồi thường thiệt hại theo tỷ lệ lỗi mà mình gây ra. Tùy theo tình tiết của vụ việc Tòa án sẽ xác định cụ thể.

- Chú nói như vậy, anh chị cũng bớt lo hơn. Bây giờ phải làm như thế nào hả chú?

- Theo em thì anh nên liên hệ lại với bên mua, hẹn họ để ta cùng thương lượng lại. Em sẽ thu xếp để có mặt trong buổi đó. Em sẽ phân tích để người ta hiểu. Hai bên cố gắng thỏa thuận với nhau hợp lý, hợp tình, tránh kiện tụng vì như thế sẽ chỉ làm cho cả hai bên mệt mỏi, phiền phức, tốn kém về thời gian và vật chất.

- Anh sẽ làm như lời chú nói. Hẹn được họ rồi anh sẽ báo lại với chú. Chú cố gắng giúp anh. Thôi vợ chồng anh về đây.

- Ơ, anh chị đã lên chơi thì ở đây ăn bữa cơm trưa đã. Nhà em và các cháu chắc cũng sắp về rồi.

- Cám ơn chú. Thôi để dịp khác. Để lo xong vụ này đã. Sai một ly là đi một dặm. Từ giờ thì anh chừa. Anh chị về sớm báo tin cho bà để bà yên tâm. Cụ giận anh nhưng anh biết cụ lo cho anh lắm. Thôi chào chú, anh chị về.