- Thứ nhất,
về hình thức, việc kết cấu Điều 86 với hai khoản như quy định của dự thảo là chưa thực sự hợp lý. Theo đó, tên của Điều 86, dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai được Ban soạn thảo đặt là
“Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư” nhưng chỉ có khoản 1:
“Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, cộng đồng dân cư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư” có liên quan trực tiếp. Khoản 2 quy định về:
“Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai[1]” dường như là một vấn đề hoàn toàn khác. Hơn nữa, tác giả đang hiểu rằng, ý tưởng của Ban Soạn thảo muốn Điều 86 quy định ở phạm vi hẹp, về một trường hợp cụ thể là: cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư. Trong khi đó, khoản 2 Điều này lại quy định phạm vi rộng hơn rất nhiều, bao gồm hầu hết trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân (chỉ trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân).
- Thứ hai, về nội dung, quy định của Điều 86 chưa đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật xây dựng hiện hành. Theo đó, khi quy định về căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thực hiện dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, khoản 1 Điều 86 chỉ áp dụng đối với chủ thể là tổ chức, cộng đồng dân cư, bỏ sót chủ thể là cá nhân (mang quốc tịch Việt Nam). Quy định này có thể gây ra cách hiểu rằng pháp luật đất đai chỉ thừa nhận tổ chức, cộng đồng dân cư mới được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư còn cá nhân thì không. Trong khi cá nhân là chủ thể được Luật Đầu tư năm 2020 xác định là một trong những nhà đầu tư trong nước
[2], được phép triển khai các dự án đầu tư tại Việt Nam, bao gồm cả những dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Đồng thời, theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, có một loại dự án chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng mà không phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư hay chấp thuận nhà đầu tư là
“dự án đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất)” - đây là nhóm dự án có quy mô nhỏ, thường nhằm mục đích xây dựng nhà ở hoặc công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ và chủ yếu là của cá nhân, cộng đồng dân cư. Vậy nếu như dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai không quy định một cách rõ ràng và đầy đủ thì tác giả e rằng nhà đầu tư là cá nhân sẽ gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan, đặc biệt là thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Bởi lẽ, trên thực tế, tình trạng hiểu, áp dụng pháp luật đất đai thiếu thống nhất, máy móc về câu chữ và tình trạng “đẩy” trách nhiệm, chờ hướng dẫn của cấp trên đã, đang ăn sâu vào tiềm thức của một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức có thẩm quyền trong lĩnh vực tài nguyên, môi trường tại một số địa phương. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả tổ chức thi hành chính sách, pháp luật đất đai mới mà còn góp phần tạo thành “kẽ hở” cho tham nhũng, tiêu cực.
Về đề xuất, kiến nghị:
Trên cơ sở các nội dung bất cập của quy định tại Điều 86, dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như đã phân tích ở trên, tác giả đề xuất giải pháp khắc phục như sau:
1. Bổ sung chủ thể cá nhân vào khoản 1 Điều 86, dự thảo Nghị định và kết cấu thành một điều với 03 khoản, cụ thể:
“Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, cộng đồng dân cư, cá nhân không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư bao gồm:
1. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng của tổ chức, cá nhân đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
2. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo đối với trường hợp giao đất, thuê đất tôn giáo;
3. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, cộng đồng dân cư, cá nhân.”
2. Tách khoản 2 Điều 86, dự thảo Nghị định thành một điều riêng gồm 02 khoản, trong đó loại trừ trường hợp đã được quy định tại Điều 86, cụ thể:
“Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại Điều 86 và khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai bao gồm:
1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
3. Bổ sung tài liệu “Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng” vào danh mục hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất do người sử dụng đất lập theo quy định tại khoản 1 Điều 93, dự thảo Nghị định, để bảo đảm đồng bộ, thống nhất về hồ sơ, thủ tục hành chính về đất đai, cụ thể:
“Điều 93. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền
1. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất do người sử dụng đất lập gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư kèm theo văn bản phê duyệt dự án đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư,
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng (nếu có);
c) Bản sao Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã công chứng, chứng thực đối với trường hợp thực hiện đồng thời nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Bản sao quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc bản sao quyết định giao lại đất của Ban Quản lý Khu kinh tế, Ban Quản lý Khu công nghệ cao, Cảng vụ hàng không hoặc bản sao quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc bản sao văn bản của Thủ tướng Chính phủ về việc sử dụng đất (nếu có).”
Trên đây là ý kiến phân tích, bình luận và đề xuất của tác giả về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp cá nhân thực hiện dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư trên cơ sở quy định của dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Tác giả rất mong Ban Soạn thảo và các đơn vị có liên quan xem xét, tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện dự thảo, nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhóm chủ thể cá nhân trong quá trình sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư nói chung và dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư nói riêng.